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Immobilier : Les raisons d’un investissement sur la pierre

Écrit par thomas.tang on .

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cnps-douala1Alors que la CNPS célèbre son cinquantenaire, l’organisme, fidèle à sa politique de transparence, choisit de faire un flash-back sur ses investissements immobiliers réalisés depuis 50 ans.

La présentation faite ce matin en conférence du lundi (Cdl), par la direction des Finances et du Patrimoine devrait permettre d’éclairer définitivement la lanterne de tous ceux se demandent encore aujourd’hui, 50 ans après sa création, pourquoi la CNPS continue d’investir dans l’immobilier, alors que telle n’est pas sa mission première ? L’exposé de la DFP a également l’avantage, peut-être pas de clore le débat autour de la question, mais, tout au moins, de réitérer à l’intention d’une certaine opinion façonnée par la rumeur et arcboutée sur les « on dit… », l’option qui a toujours été celle de la CNPS en matière d’investissements immobiliers notamment et, transparence pour transparence, ce que cela rapporte à un organisme de sécurité sociale de la trempe de la CNPS ?

D’abord, il faut relever que la définition d’une stratégie d'investissement appropriée des fonds de sécurité sociale, dans le sens du respect des lignes directrices de l'AISS en la matière, est un sujet d’actualité pour les organismes de sécurité sociale. Les pères fondateurs de la CNPS l’ont si bien et si vite compris, qui ont réservé à l’investissement immobilier au cours des 50 années d’existence de l’organisme, une place de choix dans la politique managériale. Et pour cause : les investissements ont été réalisés pour soutenir le présent et conforter l’avenir des assurés sociaux. C’est dans ce sens que le DG actuel de la CNPS affirme que « nous n’investissons pas pour nous-mêmes, mais pour l’avenir ».

Dès 1968, la CNPS achète à crédit un immeuble devant abriter la direction générale à Yaoundé. C’est le début d’une longue aventure dont les années de gloire se situent entre 1979 et 1987. A cette période, la CNPS acquiert des immeubles bâtis et non bâtis. Les acquisitions concernent aussi bien les immeubles de rapport à Douala et Yaoundé que la constitution d’une réserve foncière, ayant permis ultérieurement la construction des immeubles d’exploitation et de rapport.

Plus d’une trentaine d’acquisitions dont des terrains malheureusement perdus du fait de la non-sécurisation et l’occupation anarchique par des tiers. C’est le cas des immeubles non bâtis à Yaoundé notamment (palais des congrès acquis en 1979, Djoungolo, acquis en 1980, ancienne gare, acquis en 1985) et d’un immeuble bâti à Nkomo à Yaoundé, acquis en 1986.

Entre 1987 et 2009, soit pendant 22 années, la CNPS ne réalise aucune acquisition, exception faite de l’achat d’un complexe immobilier à Douala-Akwa en 1994.

Mais, à partir de 2009, la CNPS renoue avec la vision des pères fondateurs en matière de politique d’investissement immobilier. Selon cette vision qui s’inspire des dires de Franklin D. Roosevelt, « l’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde ». Et c’est la raison pour laquelle, que chaque fois qu’il a été interrogé sur le sujet, le directeur général de la CNPS a répondu invariablement : « Nous avons choisi d’investir dans l’immobilier pour mieux sécuriser les fonds que les assurés sociaux nous confient. Cela nous permet d’assurer la pérennité de la CNPS et de sécuriser l’avenir, parce que la CNPS doit être capable de payer les prestations et les pensions sur 20, 30 voire 50 ans. Pour le faire, il lui faut non seulement constituer des réserves financières solides, mais aussi, investir pour contribuer à la croissance et au développement du Cameroun. C’est la raison pour laquelle nous investissons dans l’immobilier, mais aussi dans les emprunts souverains ».

Le tableau ci-dessous présente l’ensemble des investissements immobiliers réalisés par la CNPS depuis 2009, une quinzaine au total.

 

 

Localités

Nature de l’acquisition

Années

1

Sangmelima

Immeuble non bâti

2009

2

Yaoundé (Etoug-Ebé)

Immeuble bâti

2009

3

Paris

Immeuble bâti

2010

4

Yaoundé(Dragages)

Immeubles bâtis

2010

5

Yaoundé (Lac)

Immeubles bâtis

2011

6

Bafia

Immeuble bâti

2012

7

Nanga-Eboko

Immeubles bâtis

2013

8

Kribi

Immeuble bâti

2013

9

Messamendongo

immeubles bâtis

2015

10

Mundemba

Immeubles bâtis

2015

11

Yaoundé (Hippodrome)

Immeubles bâtis

2016

12

Yaoundé (Mimboman)

Immeuble bâti

2016

13

Yaoundé (Soa)

Immeuble non bâti

2016

14

Yaoundé (Afanoya)

Immeuble non bâti

2016

15

Douala-Bassa

immeuble non bâti

2017

La direction générale de la CNPS le sait, il ne sert à rien d’investir sans s’assurer d’un retour sur investissement et donc, de la rentabilité des projets dans lesquels les investissements sont réalisés. L’immeuble bâti boulevard des Capucines à Paris, acquis en 2010 à près de 2,8 milliards francs CFA vaut un peu plus de 7 milliards de francs CFA aujourd’hui !

Autre exemple, l’immeuble ministériel n°1, aujourd’hui immeuble Emergence à Yaoundé, dont la réhabilitation sur fonds propres CNPS a coûté 14 milliards de francs CFA. Il a été rétrocédé au gouvernement contre un engagement de remboursement de la somme de 15 milliards de FCFA à la CNPS, soit une plus-value de 1 milliard de FCFA !

Au-delà de la rentabilité évidente des investissements immobiliers réalisés, la direction générale de la CNPS a aussi montré toute sa détermination en matière de gouvernance et de transparence dans la gestion des produits issus de l’immobilier. Grâce à cette politique, les excédents de cette branche sont passés de 40 millions de francs CFA au 30 juin 1995 à 1,8 milliards de francs CFA au 31 décembre 2016.

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